Интервью с Полом Винцентом Кохом о программе поддержания доступности жилья для среднего класса.
24.11.2017
Пол Винцент Кох является влиятельным предпринимателем чешско-голландского происхождения. Длительное время он являлся руководителем ING Real Estate Development – компании, стоящей за возведением таких важных для Праги проектов, как обновленный торгово-административный комплекс Андел или известный Танцующий дом. Сегодня Кох является основателем Агентуры финансово доступного жилья (Agentura pro finančně dostupné bydlení), в рамках которого исследует различные решения вопроса финансово доступного жилья для среднего класса. В западной и северной Европе такие программы уже существуют под термином affordable housing – главным образом они ориентированы на создание арендного жилья для менее защищенных социальных групп: молодых семей, семей работников госучреждений, врачей, учителей или пенсионеров. В данном интервью Пол Винцент Кох, у которого на сегодняшний день сорокалетний опыт работы в сфере недвижимости, рассказывает серверу Hospodářské noviny о рисках, которые приносит дороговизна жилья для жителей Чехии и ее экономики.
Hospodářské noviny (далее - HN): Как Вы считаете, почему финансово доступное жилья должно поддерживаться государством? Не является ли для государства более важным поддерживать систему образования, здравоохранение или государственную безопасность? Действительно ли мы нуждается в такой форме государственной поддержки?
Paul Vincent Koch (далее - PVK): Помощь своим согражданам в ситуации непредвиденного жизненного, финансового или жилищного осложнения является признаком развитого, здорового и уверенного в себе общества. Поддержка в жилищном вопросе создает социально-экономические выгоды, в долгосрочном рассмотрении снижающие общие расходы государства.
HN: В своих ранних интервью Вы упоминали, что большинство чешских семей и домашних хозяйств имеют проблемы оплатой расходов на жилье. Но является ли ситуация семей в странах западной и северной Европы выразительно другой?
PVK: В развитых странах Евросоюза тратит «низший» средний класс, составляющий треть аж половину населения, приблизительно пятую или четвертую часть своего дохода на жилищные расходы. В Чехии же на жилищные расходы уходит около 40 процентов всего дохода семьи. Таким образом, около 15-20 процентов чистого дохода более миллиона жителей Чехии, которые приобрели жилье в ипотеку, переходит непосредственно застройщикам или банкам. Доход девелоперских компаний так непропорционально растет, создавая благоприятную ситуацию для дальнейшего роста цен недвижимости и создания экономического пузыря. Слишком дорогие ипотеки в свою очередь повышают задолженность населения, что не является здоровой ситуацией ни для общества, ни для экономики. Долее доступное жилье, которое бы покрывалось четвертой или пятой частью общего семейного дохода, дало бы возможность семьям тратить освободившиеся средства на образование, культуру, качественный отдых и друге бытовые расходы. Это бы повысило не только общее качество проживания, но поддержало бы рост экономики и понизило бы задолженность населения. Если рассчитать сколько средств чешское население тратит на оплату жилищных расходов, то можно увидеть, что приблизительно 56 аж 77 миллиард крон не возвращается в экономику страны в форме потребительских расходов. В это же время растет задолженность населения.
HN: Некоторые города Чехии, включая Прагу, рассматривают вопрос создания социально доступного жилья, при этом, целевой аудиторией для них являются самые социально слабые слои населения, не являющиеся средним классом. С другой стороны, самые социально слабые граждане Чехии называются «не приспособляемыми» («nepřispůsobivý») и отдельные города скорее ходят их переселить за свои границы, чем строить для них новое жилье. Поэтому разговор о социально доступном жилье является и политическим…
PVK: Разумеется, в каждом обществе можно найти определенный процент граждан, которые могут быть названы «не приспособляемыми» и которым не просто помочь. Но есть также достаточное количество пенсионеров, матерей-одиночек и других граждан, которые не по своей вине могли оказаться в сложной финансовой ситуации и остаться так без крыши над головой. Для таких людей должна существовать система поддержки. С сфере интересов нашей агентуры является поддержка финансово доступной аренды жилплощади в общегородском жилищном фонде или государственная поддержка жилищных кооперативов. Мы рассматриваем финансово доступное жилье как устойчивую форму услуги для низшего и среднего класса, которая бы являлась бы в длительной перспективе полезной и для широкой общественности.
HN: Являются ли отдельные городские магистраты достаточно мотивированы для того что предпринимать инициативы в отношении социально доступного жилья?
PVK: При переговорах в магистрате одного из крупных городов Чехии с нами общалась сотрудница магистрата по делам жилищного фонда. В рамках разговора она объясняла, что в расположении их фонда находиться более чем достаточное количество жилой площади и не нуждаются в дальнейших квартирах. Но в этом же разговоре пожаловалась на то, что город не может принять на работу необходимых городу новых шоферов городского транспорта или медсестер из-за того, что их негде расселить.
HN: Ранее Вы упоминали, что в строительстве социально доступного жилья может быть включен также частный предпринимательский сектор. Не можете уточнить каким образом?
PVK: Включение приватного предпринимательского сектора является нашей амбицией. Оно может быть реализовано разными способами. Или во взаимовыгодной форме партнерства между частным и государственным сектором или только тогда, когда для девелоперских компаний это станет каким-либо образом выгодным.
HN: Будет ли в интересах девелоперских компаний добровольно инвестировать средства в строительство финансово доступного жилья в то время, когда спрос коммерческих проектов жилых комплексов, на которых девелоперские компании хорошо зарабатывают, все еще растет?
PVK: Проекты финансово доступного жилья могут быть также выгодны для девелоперских компаний. На данный момент большая часть расходов на реализацию новых жилых комплексов уходит не столько на собственно строительные работы, сколько на создание необходимой инфраструктуры и осуществление всех необходимых подготовительных административных работ. В случае, если город был бы в партнёрских отношениях к девелоперской компании и мог предоставить земельный участок или другую недвижимость, а также в общих интересах упростить административную процедуру, то это сберегло бы компаниям застройщикам немалую долю средств и удержать размер дохода в удовлетворительном для них размере.
HN: Будет ли это являться достаточной мотивацией для девелоперской компании?
PVK: Существует вероятность, что девелоперские компании будут вынуждены это сделать исходя из актуальной ситуации на рынке недвижимости. Мне знакомы такие случаи, например, во Франции, где после кризисного 2008 года общая прибыль девелоперских компаний упала на 30 аж 50 процентов. Французские девелоперские компании были благодарны за возможность осуществления таких проектов, так как они позволили им на тот момент избежать увольнения своих сотрудников и сохранить бизнес. Те из чешских девелоперов, которые вовремя поймут необходимость инвестиции средств в строительство доступного арендного жилья для более чем миллиона семей, смогут обеспечить свой компании стабильность предпринимательской стратегии на длительное время.
HN: На чешском рынке недвижимости на данный момент можно наблюдать конъюнктуру, поддерживающую рост цен недвижимости. И Вы сами знаете по своему опыту работы в компании ING Real Estate Development, что девелоперские компании предпочитают максимальный возможный доход. Поэтому, если они не получат строгих директив от городского магистрата в отношении строительства финансово доступного жилья, то сами они проявлять инициативу в этом отношении не будут. Или я ошибаюсь?
PVK: Все девелоперские компании, которые работают в сфере недвижимости уже длительное время ищут возможность получения стабильного дохода, стабильного возврата. Нельзя сказать, что их интересует только максимальная доходность. Более богатая часть населения Чехии уже имеет в собственности необходимую им недвижимость. Но одна четвертая или даже третья часть населения страны не может приобрести недвижимость даже в ипотеку и живет в субаренде. Если посмотреть на ситуацию в странах западной Европы, то можно увидеть, что процент арендного жилья там более высок. Это создает благоприятную ситуацию для мобильности рабочих кадров. Поэтому, если девелоперские компании продолжат строить дорогие квартиры, то в скором времени их будет некому продавать. Если Вы посмотрите на то, сколько девелоперских проектов строится на данный момент, то Вы будете удивлены, как их мало.
HN: По Вашим словам, стоимость квартир растет из-за недостаточного количества новых доступных по цене квартир. Но не является ли более ключевым фактором растущий покупательский спрос, провоцируемый низкими процентными ставками. Кроме этого возможность недорогих ипотек создает возможность вкладывать средства именно в недвижимость, которая имеет на сегодняшний день привлекательную доходность.
PVK: Я бы не согласился. С моей точки зрения, главной проблемой в Чехии является неспособность управления крупных городов создавать благоприятные условия для строительства – строгая регуляция не способствует созданию новых проектов. Также не хватает градостроительной планировки. Если рассмотреть ситуацию в Праге и в Брно, то ситуация будет одинаковой – эти города просто не могут строить. Поэтому главной причиной настолько быстрого роста стоимости недвижимости является недостаточное количество предложений и усиленный покупательский спрос. И насчет ипотек – низкие процентные ставки на ипотеки не будут оставаться низкими всегда. Как только они повысятся, то чехи будут в достаточно проблемной ситуации. Я думаю, что не стоит придерживаться оптимистичного взгляда в отношении невидимой руки рынка. Результатом может стать серьезная задолженность, которую многие пытаются вследствие замести под ковер.
HN: Важно помнить, что проектов финансово доступного жилья в Чехии еще очень ограниченное количество. Когда Вы упоминали о иных формах регулировки работы девелоперских компаний, Вы имели ввиду регулировки со стороны города и возможные директивы с его стороны?
PVK: Да, например, в каждом новом проекте жилого дома, на который застройщик получает от города разрешение, застройщик будет обязан создать определенный процент экономически доступной жилой площади. У меня есть опыт такой ситуации со времени моего функционирования в компании ING во Франции. В городе Нант, где наша компания строила коммерческие проекты жилых комплексов с 2004 по 2007 год, мы были обязаны реализовать определенный процент доступного жилья у пятой аж четвертой части наших проектов.
HN: Это может показаться парадоксом, что человек, около 40 лет проработавший в крупной девелоперской компании, сегодня становиться главой инициативы за финансово доступное жилье, даже ценой строгой регулировки деятельности компаний застройщиков.
PVK: Да, Вы правы. И должен признать, что мне действительно потребовалось проработать в этой области 40 лет прежде, чем я понял необходимость такого пути. Но сегодня мое видение, к сожалению, является именно таким. Результат пути, в котором девелоперские компании руководятся только своими собственными инстинктами мы можем наблюдать в Испании. Там было выстроено около миллиона квартир, которые должны были продаваться за абсурдные цены. В результате не была продана ни одна из них.
HN: Нуждается ли Прага в финансово доступном жилье?
PVK: Представители среднего класса в Праге на сегодняшний день не могут себе позволить приобрести квартиру в ипотеку. Но для здоровья городской среды критическим является смешанность общества. То есть не разделение районов на элитные, где могут проживать только более обеспеченные люди, но более равномерное распределение классов, когда высший, средний и низший экономические классы могут жить в вместе. Проекты, которые мы стараемся осуществить, предлагают также возможность использования и ревитализации более старых зданий, которые сегодня стоят пустыми, не принося пользы. Также могут быть использованы и участки, нежилые здания или же ранее непривлекательные для проживания районы города. Иногда такой путь является самым оптимальным способом как качественно повлиять на развитие добротного общественного пространства. Как следствие, повышается общая привлекательность целого города. Это также является одной из причин, почему для города является важным поддерживать такие проекты.
HN: Каким бы был Ваш совет девелоперским компаниям?
PVK: Мой совет был бы пробовать настроить качественный диалог с теми из городских магистратов, с которыми это возможно. Например, в городе Пардубице есть достаточно крупный комплекс зданий бывшей казармы. В случае, если город будет положительно настроен в отношении застройщика и включит подобный проект в свою градостроительную программу, то из это здания может возникнуть отличный вариант многоквартирного комплекса с предложениями квартир как к продаже, так и к финансово доступной аренде.
HN: Каков опыт проектов типа «affordable housing» в других странах?
PVK: Традиция поддержки социально доступного жилья является в Европе, Америке и, исторически, в самой Чехии столетней. Объём проектов в отдельных странах является разным. Но в общих чертах поддержка финансово доступного жилья является системной услугой государства в отношении социально ослабленных граждан, которая поддерживает благоприятные социально экономические условия и общее качество жизни в городах. Большое количество проектов ориентировано именно на средний класс, что повышает привлекательность города для продуктивных и творческих кадров. В Голландии опыт таких проектов уже является длительным. Уже в 1901 году там был установлено первое законодательное постановление, обеспечивающее качественное, здоровое, хоть и несколько скромное жилье для всех граждан. После второй мировой войны следствием этой инициативы было возникновение известных всем спальных районов. В 70 годах такие города Голландии как Роттердам и Амстердам проводили программы строитльства социально доступного жилья в кооперации с жителями тех конкретных районов, в которых они должны были реализовываться. Сегодня существует множество способом реализации такого типа проектов. Поэтому мы подготавливаем регулярные семинары в Праге, Пардубицах, Брно, Плзень и Оломоуц, посвященные этой тематике. Мы думаем, что опыт Голландии можно при определенной модификации приспособить и для ситуации в Чехии.
HN: Какими, по Вашему мнению, являются специфические черты чешского рынка недвижимости в сравнении со станами западной Европы? И как они влияют на возможное осуществление проектов финансово доступного жилья?
PVK: Специфической чертой является то, насколько быстро чешские города способны распродать свой фонд арендного жилья бывшим арендаторам или новым собственникам. Многие города таким образом из желания получить небольшую прибыль потеряли свой капитал. В городах, где это еще не произошло, городские управления начинают понимать, что стоимость такой недвижимости растет и с тем растет и их капитал, который можно развивать вместе с другими предпринимательскими субъектами. Также специфической чертой является то, что местные девелоперские компании наивно верят в возможность неограниченного роста цен недвижимости. В большинстве случаев они при этом не были способны повлиять на государственный сектор в отношении снижения вторичных (но не менее низких) категорий расходов, таких как стоимость строительных участков, стоимость развития необходимой инфраструктуры и длительность административной процедуры. Поэтому мы видим, как стоимости недвижимости растут до спекулятивных размеров и повышают риск экономического пузыря. Мы могли наблюдать какой кризис это спровоцировало в Испании после экономического упадка 2008 года. С другой стороны, во многих городах проблемы с градостроительным планированием являются настолько комплексными, что нельзя надеяться, что ситуация смогла бы урегулироваться в ближайшие пару лет. То есть. Есть основания полагать, что еще некоторое время строительство новых проектов будет замедленным, что будет провоцировать дальнейший рост цен недвижимости. С моей точки зрения растет вероятность того, что в дальнейшем будет повышаться общая задолженность чешских семей. И, в случае, если процентные ставки повысятся до исторически среднего уровня, это может создать серьезные осложнения.
HN: Почему, по Вашему мнению, феномен социально доступного жилья в Чехии так мало развит?
PVK: Мне бы не хотелось развивать достаточно негативный анализ того насколько на общее социальное сопереживание могло повлиять сложное политические прошлое Чехии. Но еще в года Первой республики (1918-1938 – прим. переводчика) но в Чехии присутствовало. Например, пражский район Споржилов возник благодаря тому, что управление Городского сберегательного банка (Městská spořitelna) решило формой кооперативного строительства создать на этом месте квартал квартирных и частных домов для своих сотрудников. Подобным образом создавались в городе Злине известные Батевы дома (Bat’ovy domy) известным обувным предпринимателем Томашем Батой. При этом таланты и строительные способности чешского народа проявлялись и позднее, в года социализма в формате частного строительства дач. То есть, с исторической точки зрения, есть основания полагать, что Чехия является благоприятной почвой для создания проектов социально доступного жилья и опыт подобных проектов в Голландии бы мог оказаться благотворным.
Оригинальную форму интервью на чешском языке Вы можете прочитать по ссылке на сервере Hospodářské noviny.
Вернуться к списку статей
Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.
30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом...
Район Страшнице в Праге.
30.11.-1 | В продолжение нашей серии материалов о менее известных районах Праги мы напишем о районе Страшнице. Он, хоть и является районом широкого центра, но чаще всего менее известен среди людей, переехавших в Прагу недавно. При этом, район Страшнице очень удобен для...
Чехия привлекает иностранцев для работы в стране.
30.11.-1 | На сегодняшний день уровень безработицы в Чехии находится на самом низком уровне с 1997 года. Уже несколько месяцев безработные составляют всего 2,8 процента населения страны. При этом, растущая в последние месяцы дает многим работодателям возможность расширять штат...
Выбор правильно оттенка белого: советы специалиста.
30.11.-1 | Как мы писали в одном из наших прошлых материалов , в вопросе покраски стен интерьера в белый цвет может существовать неожиданно большое количество нюансов. Достаточно сложно выбрать оптимальный оттенок белого, учитывая все возможные факторы его восприятия. Ниже мы...
30.11.-1 | В Чехии живописным именем "Рождественская звезда" называют одно из самых популярных в зимнее время декоративных растений - Молочай красивейший или же Euphorbia pulcherrima. Это растение имеет форму невысокого кустарника с крупными листьями, составляющими подобие...